Hơn 11h trưa, anh Hoàng Bá Đạt, ở huyện Thủy Nguyên vẫn đang nhâm nhi... cà phê sáng và lướt mạng. Mới vào nghề “cò đất” được mấy năm nhưng Đạt đã dày dạn kinh nghiệm thị trường và chốt được nhiều kèo lớn, kèo nhỏ thành công. Địa bàn hoạt động của anh trải từ các quận ven nội thị sang các huyện liền kề thuộc Hải Phòng như: An Lão, Kiến Thụy, Dương Kinh, Tiên Lãng.

Tâm sự chuyện làm ăn, anh nói: “Lúc tôi mới chập chững vào nghề là hồi nhà đất còn “lạnh”, rồi gặp đợt sốt từ 2019 đến cuối năm 2021 dù bị hai năm dịch dã dữ dội nhưng vẫn túc tắc kiếm ăn được. Còn năm 2023 này lại bước vào lạnh, mà lạnh ngắt “âm độ” luôn, hầu như không giao dịch gì được hết”.

Đạt kể cảnh khó của mình hiện nay cũng giống nhiều “cò đất” là nhìn thị trường hướng nào cũng thấy chững, từ nội thành ra ngoại thành. Trọng điểm môi giới của Đạt là ở Thủy Nguyên, nhưng vẫn có các đầu mối ở nhiều địa phương. Ai cần mua bán gì, anh đều có thể kết nối giao dịch nhanh chóng, tỉ lệ hoa hồng hai bên môi giới là 50/50. Nhưng năm 2023 những cú bắt tay liên kết môi giới hầu như tắt ngóm. Anh thở dài thườn thượt: “Nhiều khi buồn quá thì gọi điện, chát chít với anh em “cò” quen biết ở các nơi cho vui thôi, cũng quen miệng hỏi nhau chốt được kèo này nọ không, nhưng thực tế đã biết trước câu trả lời giống nhau là không”. Dù biết không nhận được nhiều tương tác nhưng kết thúc buổi trưa, Đạt vẫn đăng thông tin rao bán lô đất trên Facebook với lời chào: “Hơn 80m2 đất sổ đỏ tặng nhà cấp 4 giá vỡ nợ chỉ 6XX triệu”.

Còn nhớ khoảng đầu năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng lên cơn “sốt” xình xịch, thị trường đất các huyện thuộc Hải Phòng như: An Dương, Thủy Nguyên, An Lão… cũng không ngoại lệ. Thời điểm đó, giá đất nhiều khu vực ven đô, những nơi quy hoạch nâng cấp lên quận, những khu vực mà có dự án mới chỉ ở “quy hoạch” đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50triệu/m2; bình quân tăng khoảng 20 - 30%. Thậm chí có nơi tăng 50%.

Giá đất “nhảy múa” như lên đồng phải kể đến huyện Thủy Nguyên, khi thành phố đồng ý về chủ trương xây dựng Đề án thành lập thành phố thì thị trường bất động sản tại đây bùng lên sôi sục. Những lô đất mặt tiền đường lớn tăng “phi mã”, lên mức 80-90 triệu đồng/m2. Đất mặt Đường 359 thuộc các xã như: Tân Dương, Thuỷ Sơn, Thủy Đường… giá cũng vọt từ mức 70 triệu đồng/m2 lên mức 100-120 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, đắc địa có giá rao bán 35-40 triệu đồng/m2. Đất một lô thuộc khu tái định cư ở các xã Dương Quan, Hoa Động cũng vọt lên mức 40-42 triệu đồng/m2, lô chính ở vị trí tiếp giáp các trục đường có giá 70-80 triệu/m2.

Rồi giá đất tăng vùn vụt còn diễn ra ở các nơi xa trung tâm huyện như các xã Liên Khê, Phù Ninh, Minh Tân, Gia Minh, Gia Đức... nơi vốn chỉ từ 2-5 triệu đồng/m2 nhưng trong cơn sốt, giá đã “nhảy” lên tới 12-18 triệu đồng/m2. Ngày nào, xe ô tô cũng nối đuôi nhau len lỏi vào tận các thôn, xóm để “săn” mua đất. Những quán nước ven đường, hôm nào cũng đủ các “cò” rôm rả thông tin, trao đổi chuyện đất cát, các nơi chi chít dán quảng cáo bán đất nền, đủ loại giá…

Đó là cảnh tượng trong “cơn sốt”. Còn bây giờ, những người môi giới bất động sản cho biết, tình trạng khó khăn của họ xuất hiện từ khoảng tháng 3, 4 năm 2022 và cứ lặng dần cho đến giờ. “Thu nhập dân “cò” đất như bọn tôi chỉ chốt được kèo (ký hợp đồng mua - bán) mới có tiền hoa hồng, chứ mấy ai có lương bổng gì đâu. Dù đã hết tháng 7- tháng “cô hồn” nhưng vẫn bết bát lắm” - anh Trần Văn Thắng, một môi giới thâm niên ở huyện Thủy Nguyên, trầm giọng kể. Anh cho biết suốt mấy năm liền Thủy Nguyên luôn là điểm sốt đất đai, có ngày anh môi giới thành công hai, ba hợp đồng, nhưng năm nay cả tháng, thậm chí suốt 3 tháng, “không có nổi kèo nào”. Thỉnh thoảng cũng có vài khách quen gọi điện thoại mà chủ yếu là muốn nhờ bán ra, chứ ít người tìm mua vào.

Còn theo chị Thu Hương, cũng là một “tay” môi giới bất động sản dày dạn ở quận Lê Chân, những người như chị đã hồi hộp trông tình hình khá hơn ở năm 2023 này nhưng thực tế hoàn toàn không hề được như mong đợi. Người phụ nữ có thâm niên 10 năm với nghề “cò đất”, cho biết: “Quy luật các đợt thị trường nhà đất “đóng băng” trước đây là cứ cuối năm tình hình sẽ đỡ hơn. Bởi khi đó, nhiều người sẽ cần bán ra và chấp nhận bán giá rẻ để trả nợ ngân hàng, trong khi nhiều người có tiền lại săn hàng lớn, kiếm mua giá rẻ. Người bán và người mua sẽ gặp nhau ở thời điểm này, kể cả nhiều nhà đầu tư lớn”.

Tuy nhiên, theo cả anh Thắng và chị Hương, quý cuối năm nay không có làn sóng cần bán ra - săn mua vào như quy luật. Các “cá mập” lớn rất hiếm, người đầu tư nhỏ lẻ cũng chỉ lác đác, nên thị trường không “nóng” lên được dù đây là thời điểm nhiều người cần bán ra để trả nợ.

Khảo sát của phóng viên Chuyên đề An ninh Hải Phòng, mặc dù giá đất nền trên địa bàn thành phố đang chững lại và đi ngang, thậm chí có xu hướng giảm ở một số khu vực song các giao dịch cũng rất ít. Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, tính từ quý I-2022 đến quý I-2023, giá đất nền Hải Phòng đã giảm từ 15 - 30% so với thời điểm sốt nóng. Quý II-2023, một số khu vực “sốt ảo” trước đó đã tiếp tục giảm thêm 5-10% để tìm kiếm thanh khoản. Hiện giá đất nền tại khu vực trung tâm, ngõ nhỏ có giá 18-40 triệu đồng/m2, các khu đất đường rộng hơn, ô tô vào được có giá từ trên 40 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2. Giá đất nền vùng sát lõi trung tâm dao động từ 12 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất vùng ven phần lớn ở mức dưới 12 triệu đồng/m2, phổ biến từ 3 - 5 triệu đồng/m2. Về thanh khoản, trong 2 tháng gần đây, thị trường đã có một số giao dịch đất nền tại Hồng Bàng, Lê Chân hay sát lõi trung tâm như An Dương, Thuỷ Nguyên, Hải An, Dương Kinh. Tuy nhiên, tại vùng ven như An Lão, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo vẫn rất ít giao dịch, thị trường đất nền vẫn rất trầm lắng. Đất nền đấu giá tại Thuỷ Nguyên, An Dương vẫn có nhà đầu tư tham gia, song tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn ở mức 40 - 60%.

Hơn 2 năm qua, các huyện ven đô của Hải Phòng... lúc nào cũng rầm rập những đoàn khách từ khắp nơi đổ về tìm mua đất. Những thửa đất trước đây có giá 1 - 2 triệu đồng/m2 bỗng chốc bị “băm” thành những dự án trăm lô. Giá được thổi lên cao gấp 7 - 10 lần. Ông buôn gà, bà bán vịt cũng biến thành “cò”, thỉnh thoảng dẫn khách xem lô này, nhà kia kiếm hoa hồng. Bất ngờ thị trường chững lại, giá xuống, nhiều nhà đầu tư “gà”, non kinh nghiệm mắc kẹt, đứng trước nguy cơ thua lỗ, nợ nần…

Anh Phạm Tiến Nhã (quận Kiến An) chia sẻ, thấy bạn bè giàu lên từ đất, mỗi lần ngồi cà phê với người thân lại bị “nhồi sọ” với những món lãi vài trăm triệu đến vài tỷ. Những món hời trong câu chuyện đã thôi thúc anh bỏ nghề xây dựng để dồn tiền cho sự nghiệp làm giàu... từ đất. Với suy nghĩ “liều ăn nhiều” và sự bảo lãnh tinh thần của “cò đất”, anh đã quyết định xuống tiền cho lô góc 80m2 với giá hơn 4 tỷ đồng (50 triệu đồng/m2) tại Dương Quan, Thủy Nguyên, lô đất được giới thiệu là đẹp nhất, lợi nhuận và thanh khoản tốt nhất.

Thế nhưng, từ lúc nhận trên tay tờ sổ đỏ (Giấy CNQSDĐ), anh đã nhận thấy sự “nguội lạnh” của thị trường. Bởi không còn một môi giới hay khách hàng nào gọi cho anh xin giá hoặc nài nỉ sang tên như anh vốn mường tượng. Hơn 4 tỷ đồng của anh “nằm liệt” trên mảnh đất gần năm tháng nay. Giữa tháng 5, anh rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách sang tên.

Bi đát hơn, như trường hợp của chị Nguyễn Thị D., ở xã Hòa Bình, Thủy Nguyên, mất cả chì lẫn chài khi quyết tâm lao mình vào cơn say đất. Bất chấp lời can ngăn của chồng, chị đem cầm cố căn nhà hơn 100m2, 2 tầng rồi “ném” toàn bộ đầu tư vào đất. Thời điểm đó người ta tranh nhau mua đất, cứ lô đất nào vừa rao bán là lập tức có nhà đầu tư nhảy vào cọc tiền ngay. Thấy người người tranh nhau thì D. cũng xuống cọc vì sợ chậm tay.

Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn, chị rơi vào hoảng loạn khi không còn những cơn sóng để “bắt” cả vốn lẫn lãi như dự định. Ban đầu đã có người trả giá bằng vốn hoặc thấp hơn chút đỉnh nhưng tiếc nên D. lại… ráng cầm cự, nào lường được thị trường nhà đất rơi vào cảnh chững lại. D. phải gồng gánh mỗi tháng hàng chục triệu đồng tiền lãi, chủ nợ tìm đến tận nhà. Chị rao bán đất với giá cắt lỗ so với thời điểm mua lúc sốt, mong vớt lại chút ít để trả nợ nhưng vẫn không tài nào bán được. Tình cảnh của D. lúc này không việc làm, không nhà cửa, phải trốn chui lủi ở đâu chính người thân cũng không biết chính xác.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong cơn “sốt” đất, nhiều nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội, dễ dàng lướt sóng kiếm lời. Tuy nhiên, cũng có những nhà đầu tư theo tư duy đám đông, không tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, lại dùng “đòn bẩy tài chính” để mua bất động sản tại các khu vực đang sốt. Mua vào với giá cao, chưa kịp đẩy hạ “chốt lời” thì đến nay thị trường bất động sản đã chững lại. Việc chạy theo đám đông vì thông tin quảng cáo hấp dẫn hay sợ bị mất cơ hội thường dễ dẫn đến vỡ mộng, chôn vốn thậm chí khó chuyển nhượng nếu không thận trọng tìm hiểu kỹ…

(Còn nữa)

THỦY NGUYÊN